店长简介

邦诚地产

服务指数: 会员积分:113510

认    证: 该会员已经通过身份认证! 该会员已经通过职业认证!

服务区域:

上次登录: 1天前来过

所属公司: 邦诚地产

手    机: 02162914321

邮    箱: 781914949@qq.com

网店人气: 21080

博文

二手房交易难题解答

[更新时间:]2011-7-21 16:33:54 [人气:]421

21、客户有反悔心理,故意拖延办手续和付房款,在合同中找问题,挑毛病,以达到其退定的目的,怎么办?
答:1、收到定金后我公司会转给业主,不是我公司不退而是业主不可能退,定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了,如果定金可以

退回,也就失去了“定”字的意义。
2、签购房合同时,已经注明了最后的付款和办文时间,如果客户有反悔表露,应该郑重向客户声明,提醒客户最后办文时间,否则按合同规定

执行。

22、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司,要求拖一段时间过户,怎么办?
答:关键在于我们能否按客户需要,与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的要求,因为只有这样,才能使交易圆满完成。否则,

只有依约而行。
 
23、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低,要求降价,否则要求退定,怎么办?
答:1、如果我公司按行业规定收取双佣,则告诉买方,房屋售价可以在过户时直接向业主确认,至于其他中介同行业之间存在着不良竞争的行

为,告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。
2、买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润,我们必须返还差额。 

24、房子交接时,客户发现房间与原看房和收定有误,要求业主赔钱怎么办?
答:1、购、售委托书明文规定,物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家电等的,如果交房时交房现状和合约中之规定有异

议时,业主应承担全部责任,我们也有义务和责任要求业主履行约定,否则,我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿,除非业主将物业恢

复所签合约时之状态。
 2、委托书中没有注明,而买方、卖方、中介三方有口头承诺的,出现问题中介公司由经办人出面与卖方协调解决并承担相应责任。
 
25、此房风水是否不好?
答:1、房产经纪人必须熟悉房屋结构,朝向,通风,采光等要素,用专业术语,比如座南向北,后山前水等等,也有因人而异的,比如与人的

生辰八字相关,就看你怎么说。
   2、只要你说的能让客户开心,信服,这里的风水就是好的。

26、如何防范客户不去银行签署按揭合同,怎么办?
答:1、先了解客户为何不去签署按揭合同,对症下药。若不签可以直接告诉客户,欠银行巨款,银行将知会你处理意见。
2、拿合约来制约他,用法律来警告他;用房产的交付使用权来打动他,买房的目的就是为了使用,如果不能使用花那么多钱买个产权又有何用
;晓之以情,动之以理,从感情上来劝说他,买房是人生的一件大事。
27、业主委托的物业售价高于市价,而又迟迟不愿降价,怎么办?
答:1、了解出售动机,确定跟进方案。
2、加强与业主的多方面沟通,与媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。
  3、带人看房当场谈价,找出其房产的劣处

28、转定以后,业主要求收到全款后方付钥匙,如何处理?
答:1、分两种情况:①一次性付款可以;②如按揭的,做业主工作,要买方签定银行抵押贷款转到业主的帐上,消除业主的防范心理。
   2、同客户协商,在业主收到全款后交房。

29、业主要求高额定金,怎么办?
答1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示,虽然抵押了业主的产权证明,这也是业主向公司表示不会再售他人。
  2、告知业主在产权没有彻底转移前,公司每天都存在着高风险,如果出现问题,将给公司带来无法弥补的损失。
3、定金的承付中介公司是有规定的,原则上给付5000元,总金额高的物业最多不得超过1万元。         

30、业主收定,但不愿留下房产证,如何处理?
答:1、首先,业主收定是必须将房产证质押在公司的,否则,不能保证业主不会将此房高价售出,中介公司也无法保证客户的利益。
   2、业主不留下房产证,中介公司就会存在着巨大的风险。

31、非房产证上权利人来收定,怎么办?
答;1、绝对不可以,因为非权利人无权将权利人的房产变卖,更无权代权利人收取定金或房款,除非持有公正的授权委托书。
2.如果证明是夫妻关系的,可持户口本,结婚证原件等,最多可以支付5000元。
3、如果房子正在按揭中,则不可以收取现金,只在合同备注中注明由中介公司代管。

32、业主收订时没有带房产证或房产证抵押尚为“买卖合同”的情况,怎么办?
答:原则上这种情况是不可以付定金的,但有时应视当时的情况灵活的处理。
1、 陪业主去取或可以先签好合同,然后派人上门去取,验实无误,证、钱同时交接。
2、 房产证质押时涉及到赎楼的问题。若业主赎楼则留下“按揭合同”、“保险费单”等有价有效文件,资料,付定金5000元,由有关人员陪

同前往银行赎楼。若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外,还必须签订“借款合同”和“借款借据”,承担1.5%的融资费,并全权委托公司

办理赎楼和转让事项,不付定金。
3、 若为“买卖合同”付给业主适当定金,并将“买卖合同”,付清房款证明、发票, 抵押合同等相关资料质押在公司,并由有关人员陪同前往

办理相关公证手续,直至出房产证,同时提醒业主承担一手房产证税费。

33、业主没有定时“查档”如何处理? 
1、 业务员提前用房产证复印件核实产权。
2、 通知业主先到档案大厦查档,否则,公司不能付定或仅付少量定金。

34、签约时,业主不愿预留水,电押金,怎么办?
答:1、押金必须预留,否则无法清偿物业交接前的费用。必须预留这是公司的规定。
    2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款,所示指数要与业务人员的抄的指数相符。

35、业主不能按如期交房,怎么办?
答:公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任,如果还是不行,公司则按约定扣除当期的租金及赔

偿金补给客户。

36、业主不同意按揭,怎么办?
答:1、讲按揭流程给客户听幷解释在过户前银行会出具承诺函,以保证房款无风险。
2、按揭与一次性付款在时间上只差半个月,付款程序基本一致。
3、 说服业主按揭与一次性付款没有什么不同,深圳人的超前意识使90%以上的人都选择银行按揭,不同意的话可能会失去很多客户,对业主不
利。  
37、客户,业主要求佣金打折,怎么办?
答:1、佣金打折是对我们所提供的服务打折,如果觉得我服务不好,请跟我说,给我一次机会,我会尽力改进,不然我在公司会挨批评的。
2、关键是成交,如果能够成交,我将尽我所能向上级申请。
3、经营成本的角度来讲也不能打折。(比如广告费、员工工资、办公室租金等)
4、您看,要不我把价格再谈低一点。

38、由于业主的原因,不能如期过户,怎么办?
答:向客户说明原因,求得客户理解和原谅,并承诺客户我们会尽力督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担法律和经济责任。

39、怎样防止业主出具房产证时,所委托物业的资料与先前委托有误?
答:解决这个问题的唯一办法就是在接受委托时索取房产证复印件,或系统查验房产证原件。

40、收到客户定金后,业主涨价,不肯收定,不签委托,不签合同,怎么办?
答:1、除非业主不想卖房,否则就是心中有一个“结”,找到这个“结”,就可以找出解开这个“结”的方法。
   2、向业主阐明利害关系,否则无法保障业主利益。

41、收到客户定金后,客户要求见业主,此时有差价,怎么办?
答:1、如果利润大,可以先过多一道户。
2、想办法说服一方做全权委托。
3、利润不大,敬请放弃赚差价心理,保证双佣。

42、客户交定金后,不承认业主和中介签署的公证委托,怎么办?
答:业主能将全权委托办给公司,说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力,包括国土局,银行,公证处都承认,客户没有理由不

认可,否则,是对法律的蔑视。

43、过户后,客户要求退件并更改买卖合同,怎么办?
答:1、向客户解释递件后,文件规定不能撤件。
2、原则上这样的事情不可以发生,除非万不得已。退件的原因很多,诸如:①由于价格填错造成高额税费,并书面提出申请,国土局酌情处理

44、没转定前产权清晰?交定后做了抵押(或被查封),怎么办?
答:1、向业主阐明合约的严肃性和法律效力,在最短的时间内追回定金。
2、通知客户,说明情况,并承诺重新帮他另找一套满意的房。
3、向有关单位申诉,以期追回定金。

45、收定后,权利人出事,怎么办?
答:任何事情发生后都会有一个处理结果,如:业主出意外了,必定有遗产继承人。业主犯案或残疾了或其他原因不能亲自前来办理有关手续,可以请公证处派人上门公证委托给一个业主信任的人,当然还有其他等等,都可以解决的办法,就看我们怎样去做,怎样做好而已。

46、业主收定后又把原物业做了装修,不肯按原协议出售,出租,怎么办?
答:1、说服客户接受装修。
2、说服业主将折价后处理。
3、按原约定执行,所造成的损失由业主自行承担。

47、业主自身没有能力赎楼,但不付相关费用,怎么办?
答:赎楼存在高风险,必须支付相关费用,如不付赎楼费用,无法完成交易。

48、公司物业出售,客户要做按揭,需向银行提供什么资料?
答:须提供:①售楼董事会决议;②法人代表证明;③法人授权委托书;④法人代表人和被授权人身份证原/复印件;⑤营业执照原/复印件;⑥买卖双方所签定的房地产买卖合同;⑦房产证原/复印件。

49、业主没有向银行抵押贷款,房产证在手上,该物业是否一定可以转让?
答:不一定,有可能存在限制转让的情况,如查封,担保,发展商欠款,刑事案件等情况。

50、业主刚开始没能力赎楼,但在办手续时,突然又可以赎楼怎么办?
答:可以,如果公司赎楼资金还没有付出,如业主要求赎楼,可以免收赎楼费,如合同条款中注明赎楼的,就该收取手续费用,因为我们已准备好资金,我们的费用已产生,就应收取相应费用。

51、业主说自己可以赎楼,等见到客户时又说资金紧张,怎么办?
答:如没有能力,可以由公司去赎楼,但需支付相关费用。

52、客户委托书收回时,他说:我们没有在委托书上注明交易完成时该委托书收回,怎么办?
答:交回购房委托书,是现在你已有现售合同,房产证原件(复印件),抵押合同在手,以上资料证明,我公司已为你成功购到你的物业,并

已办理好水电等过户手续,合同已终止,所以收回购房委托书合同。

53、签约时,客户提出佣金在交易完成时支付,怎么办?
答:不可以。因为办理过户时交易部已完成前期工作,以后的工作由负责售后服务的客户服务部继续跟进,所以公司要求在签署购房委托书10天内付清佣金和房款。

54、带顾客去看二、三次房,再带去看时业主突然不再给看,怎么办?
答:及时与业主沟通,尽快找出业主不给看的原因。

55、业主大多数不签委托书,怎么办?
答:这个时期的业主还处在培养期,我们应该做以下工作:第一,接到盘源第一时间去看房;第二,见业主一定要做好准备工作,对物业的环境,配套,交通及行情等有一个非常清晰的了解,作为专业人士,你还必须对业主的物业提出一些合理化的建议,让业主感觉你很专业,敬业,而且为他着想,建立一定的信任度;第三,第一次广告前通知业主,广告后和业主沟通。

56、客户要求所购房产写自己儿女名字,而自己儿女不满18岁,怎么办?需要准备什么资料?
答:只要具备合法身份证的国内公民都可以在深圳购买商品房。但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民,购房时需提交其监护关系证明(需公证)和监护人身份证明。

57、业主是外资企业,公司房转让需提交什么资料?客户要求做按揭,业主方要提交什么资料?
答:须提交:1、加盖有“工商局执照复印专用章”的企业法人营业执照复印件;
2、法定代表人证明书,委托书(原件),法定代表人,委托人身份证复印件;
3、境外企业或组织提交的资料按规定须公证或认证(原件)。香港区域内的,有经国家司法部认可的律师见证,并经出入境事务处盖章确认;其他境外企业或组织须有我国驻该国大使馆(领事馆)盖章确认。认证内容一般包括有效的商业登记证、董事会决议,董事证明及身份证复印件,授权委托书和和委托人身份证复印件。

58、客户咨询物业具体位置,楼层等房源要素,如何解答?
答:1、如果判断是真实客户,除特定房号,业主情况以外,有所选择的告诉客户物业基本状况,其他的见面看房后面议。
2、避实就虚,告诉他相同的房号,朝向和非本栋的栋号或不同的楼层。
3、可说在某大型建筑附近,不方便说出具体方位,只说某楼以上,某楼以下。

59、客户看完物业后,无任何手续意见,怎么跟踪?
答:1、多与客户沟通,详细了解客户的具体意向和对物业的满意度?哪些因素客户不满意,充分展示物业的优势。
   2、作为业务员必须主动帮助客户分析看过的物业,提出专业性建设性的意见,如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其他的物业,并告诉客户我是最优秀,最专业的业务员,一定能为您找到您最喜欢,最满意的物业。

60、客户愿意签看楼书,但不出示身份证,也不写身份证号码,怎么办?
答:1、看楼出发前一定要与客户说明看楼要求,说明看楼书只是对看楼行为的约束,前提是成交后才开始履行承诺。2、查验身份证只是为确认一下客户所签的名是否真实,未必真要签下身份证号码。
3、签看楼书也是对我们服务的认可和承诺。

61、客户以公司名义购房,个人签看楼书可以带去看房吗?
答:拿看楼书到客户公司盖章后才能看房。

62、看楼时,业主与客户之间相互沟通,甚至互留电话,怎么办?

 答:严正声明自己的立场和公司的要求,并当场收回纸片,要求相互尊重。

63、业主报盘时只咨询房价,但又不留电话,说考虑一下再联系你,怎么办?
答:靠平时的业务经验累积,靠灵活的应变,及时给出合理售价,或周边类似物业市场售价,取得对方信任,才能留住对方电话,除之无更好的办法。

64、我公司无客户合适的物业时 ,如何才能留住客户电话?
答:了解客户的详细要求,在自己的头脑里很快找出客户合适的物业进行报价,或者给客户比较好的建议,取得客户的信任,从而留住客户的电话。

65、如何说服业主售价下调至市场价格以下?
答:1、拿出广告,告诉他(她)较低的价格。
    2、带假客户去看,当面谈价杀价,打击业主信心。

66、同行有实在客户要求合作时,怎么办?
答:不合作是公司要求,如不需要再看房,经过公司同意后谈合作条件。

67、如何让客户相信,我公司不吃差价?
答:公司本着“为客户创造价值,与员工共同成长”的经营理念,公平,公证,公开的态度,营造一流品牌,让客户成为公司长期的无形资源,

68、遇到中介公司以客户名义跳盘,如何防范?如何处理?
答:个人购买时要求客户到公司签署看楼书,出示身份证后看房。公司购买,要求业务员到对方公司签看楼书,取营业执照复印件并盖章后看房。

69、业主有多套类似物业,客户签署了看楼书只看了一套就相中,最后私下与业主成交的是另一套,能否收回佣金?
答:最好一次性看完所有的符合要求的物业。

70、客户问我们想看你们和业主方签的售房委托书,可以吗?
答:不可以,因为我们是中介公司,我们须对你的资料和业主资料进行保密。

71、客户问我们先到国土局递件,再到银行申请贷款,行吗?
答:不行,因为银行审查你的贷款资格时,要看房产证,如先去过户,房产证已送到国土局,银行无法批货款承诺函给你,另一方面,业主必须看到银行承诺函后,才会去国土局签字。

72、业主问申请按揭贷款时为什么他们要到银行来?这应该是客户的事。
答:你去银行的目的主要是向银行确认客户购买物业的贷款直接放款到你的帐号上,这是我们和银行对你收款负责任。

73、客户问现售合同最后房地产经纪人及房地产经纪机构应该盖章,我们是房地产经纪机构怎么我们公司没有盖章?
答:目前,深圳市买卖现售合同只有一种版本,房地产中介可以不用盖章,主要是您同业主之间签订合同,国土局确认。

74、客户问现售合同中第七条甲方应将宗房地产《土地使用权出让合同书》的复印件交给乙方,《土地使用权出让合同书》规定的权利和义务

同时转移给乙方。该《土地使用权出让合同书》以产权登记部门保存的合同副本为准。他们为什么没有收到甲方的《土地使用权出让合同》?
答:这一条,是指甲方向发展商购买一手房产的情况,在房产证未办好之前,就有此合同书,你现在是已有房产证的过户,房地产证已经证明

你是合法权利人,拥有对土地和土地上建筑物,附着物的所有权 ,以及由上述权利产生的他项权,如抵押权等。

75、客户问已签抵押合同,可否提前还款?
答:可以。

76、业主无法偿还银行贷款,现委托给你们中介应如何办手续?
答:须带上抵押合同到我公司签订售房委托书,借款合同。查清借银行多少供楼款,在去办理赎楼手续前,须向我公司签借据,带上抵押合同,身份证,到公证处办理委托书。

77、出具房产证时面积,栋号与先前委托有误时,怎么办?
答:最好提前要求业主传真房产证复印件。

78、业主不肯提供房产证原件或复印件,怎么办?
答:说服业主提供房产证一页房产资料即可。

79、如何面对客户的问价?
答:1、这是业主委托我们的价格
    2、我可以帮您跟业主沟通一下,及时通知您最新价格
    3、请您放心,这个价格绝对是透明的,我们只是收取佣金,如果不成交,我们是一分钱也得不到的,所以我们报的是最低价,免得浪费我

们大家的时间。
4、要不我约一下业主跟您见面谈,或许你们投缘,价格会更低一点。(不到最后一步,不出此招)

关于写字楼联盟|上海二手房|上海租房|房产经纪人|合作伙伴|用户协议|友情链接|招聘信息|帮助中心  虚假信息举报: 021-62914321

版权所有CopyRight©2013; All Rights Reserved 沪ICP备05061117号